Har vi blitt "lurt"? Ang kjøp av bolig med kjeller som er oppgitt som p-rom

[Anonym bruker]

Vi har kjøpt oss hus hvor det er oppgitt at boligen har 170kvm p-rom og at det er 170 kvm BRA.

Men sitter og leser om hva som er godkjent P-rom, og vår underetage oppfyller ikke disse kravene. Kjellerstuen har kun ett vindu som sitter høyt på veggen og er bittelite. Altså ingen rømningsvei og ei heller oppfyller krav til utsyn og dagslys. Det er ikke søkt om bruksendring såvidt jeg vet om og med tanke på den manglende rømingsveien så tviler jeg på at en slik søknad vil bli godtkjent.

 

Dette vil jo ha ganske stor innvirkning på vårt fremtidige salg, uten godkjent P-rom vil jo huset vårt være mindre verdt da det er mindre kvm enn da vi kjøpte dette.

 

Er det sånn at jeg bør ta dette videre? Selger hadde eieskifte forsikring.

Hele underetasjen er oppgitt som P-rom, men det er vel heller S-rom så vidt jeg greier å tolke regelverket?

[Anonym bruker]

P-rom???

S-rom???

 

Hva med ÆØ og Å-rom?

[Anonym bruker]

Unnskyld meg, men hva er problemet ditt #2???

 

Uansett, hvis det er noen andre her som kan regelverket eller har vært borti problemstillingen før så blir jeg glad for svar.

Skal diskutere det med min mann og svigerfar i kveld, men kjekt å finne ut mest mulig.....

[TobiasFeb08+JulieOkt12]

Om det er sånn du sier, ville jeg absolutt klaget. Er jo i utgangspunktet takstmannen sitt ansvar med oppmåling av areal. Nå har ike jeg sett prospektet, og vetvikke hva som er BTA, men du kan jo uansett ta kontakt med megler for en forklaring om du er i tvil.

 

Når det gjelder kjellerrom har det også ofte med hva de er innredet som i forhold til om det blir P-rom eller S-rom...

[Anonym bruker]

Unnskyld meg, men hva er problemet ditt #2??? Uansett, hvis det er noen andre her som kan regelverket eller har vært borti problemstillingen før så blir jeg glad for svar. Skal diskutere det med min mann og svigerfar i kveld, men kjekt å finne ut mest mulig.....

 

 

Still spørsmålet med uttrykk som alle skjønner!

Selv kan jeg mye om hva som er lovlig bruksrom, omgjøring av kjeller og hva som kreves. Men jeg har faktisk aldri hørt de bokstavuttrykkene du ramset opp.

[Himmel og hav]

Unnskyld meg, men hva er problemet ditt #2??? Uansett, hvis det er noen andre her som kan regelverket eller har vært borti problemstillingen før så blir jeg glad for svar. Skal diskutere det med min mann og svigerfar i kveld, men kjekt å finne ut mest mulig.....

Still spørsmålet med uttrykk som alle skjønner! Selv kan jeg mye om hva som er lovlig bruksrom, omgjøring av kjeller og hva som kreves. Men jeg har faktisk aldri hørt de bokstavuttrykkene du ramset opp.

 

Om du "kan mye om det" er det underlig at du aldri har hørt om Primærrom og Sekundærrom...

 

http://www.boligtakst.as/begrep.html

[Anonym bruker]

Unnskyld meg, men hva er problemet ditt #2??? Uansett, hvis det er noen andre her som kan regelverket eller har vært borti problemstillingen før så blir jeg glad for svar. Skal diskutere det med min mann og svigerfar i kveld, men kjekt å finne ut mest mulig.....

Still spørsmålet med uttrykk som alle skjønner! Selv kan jeg mye om hva som er lovlig bruksrom, omgjøring av kjeller og hva som kreves. Men jeg har faktisk aldri hørt de bokstavuttrykkene du ramset opp.

 

Da har du jaggu ikke fulgt mye med. Det er det det heter nå om dagen. Det er du som henger igjen i fortiden.

 

ærlig talt, kritisere andre når du tydelig ikke har peiling selv. Skjerp deg.

[Anonym bruker]

#2, ta og google p-rom og s-rom så lærer du noe nytt......

Det er uttrykk som brukes av Skatteetaten, meglere, takstmenn

 

De fleste jeg kjenner som har kjøpt bolig vet hva det betyr, det står oppgitt i prospektet.

[Anonym bruker]

P = Primær. Tidligere boligareal/bruksareal.

S = Sekundær. Andre rom som er med på å utgjøre bruttoarealet. For eksempel rom uten takhøyde på så og så mye, uten godkjente lysforhold, enkelte boder og kjellerrom osv.

 

Trodde dette var relativt enkel allmennkunnskap for alle som eier bolig.

[Anonym bruker]

Tobiasfeb... Takk for svar.

Jeg har sittet og lest endel rundt dette med kjellerstue. Og det er egentlig det samme om den er innredet eller ei, fordi det er bruksgodkjenning som skal gjelde. Og kjellerstuen var faktisk uinnredet da vi kjøpte boligen.

 

I prospektet står undereetasjen beskrevet slik : BTA 73 , BRA 63, P-rom 63 kvm. Ingen sekundærrom

 

Kjelleren er da kjellerstue, vaskerom og bod/verksted med utgang. Kun ett vindu i hele u-etg og det er dette vinduet i kjellerstuen som er ca 30x50cm

Kan vaskerom og verksted telle som p-rom også?

[Anonym bruker]

#2, ta og google p-rom og s-rom så lærer du noe nytt...... Det er uttrykk som brukes av Skatteetaten, meglere, takstmenn De fleste jeg kjenner som har kjøpt bolig vet hva det betyr, det står oppgitt i prospektet.

 

Nei jeg har faktisk aldri hørt disse forkortelsene, men det kan ha noe med at vi ikke har kjøpt bolig på evigheter og dermed ikke lest nye prospekter og lig.

Men vi har pusset opp en gammel bolig, og sjekket rundt bruksendring, hva som kreves og fulgt kravene. Så slik lærte jeg det.

 

#2

[bettisen]

Hei.. Hvis det i prospektet eller på tegninger dere har fått står oppgitt at det er "rom for varig opphold", dvs stue, kjøkken, soverom eller arbeidarom og det i kommunens papirer står noe annet ville jeg klaget. MEN husk at reglene var annerledes før.. Dere trenger ikke søke om endring dersom dette allerede står på tegningene kommunen har, og da forblir det bare sånn.. Dersom det er riktige opplysninger i prospektet er det vel dere som kjøpere som er ansvarlige i å sette dereinn i dette..

[bettisen]

Vaskerom er ikke "varig oppholdsrom" og har ikke samme krav til lysforhold. Men verksted kan defineres som varig oppholdsrom da det er et arbeidsrom. Kommunen liker ikke disse betegnelsene på rom, da de egentlig er udefinerte

[Hybelkanina]

Jeg er ikke så sikker på om dere vil komme noen vei så lenge dere har sett huset og hatt mulighet til å bedømme det før dere kjøpte det. Hva vil du oppnå med å klage, vil du heve kjøpet eller vil du ha tilbake deler av kjøpesummen? Og i såfall, i hvilken grad vil det påvirke taksten dersom det er oppgitt feil i takst / prospekt fra megler?

Jeg tror jeg ville kontaktet Huseiernes Landsforbund, søm medlem der får du gratis juridisk bistand og de kan helt sikkert hjelpe deg med akkurat dette siden det er slikt de er eksperter på.

Endret 13. september 2012 av Zebrah

[Anonym bruker]

Takk Bettisen.

Hvordan kan jeg sjekke med kommunen om kjelleren er oppført som P-rom eller S-rom? Kan man ringe og få det oppgitt på telefonen?

 

I prospektet så står det også at vaskerommet og hobbyrommet er primær rom, kan det stemme?

 

Blir så forvirret. Det jeg ser er at feks hvis det er S-rom, så kan melde det til skattemyndigheten, for da blir ligningen på boligen mindre siden den har færre P-rom kvm.

Men når vi skal selge så kan det jo være at det er mindre kvm og det kan jo ha stort utslag på takst og evt salgssum. Hvis huset krymper med 63 kvm i primærrom så er jo det ganske mye....

[♣ Christiane ♣]

OK, for en som jobber med dette daglig så skal jeg prøve å beskrive det så enkelt som mulig.

Det nye reglementet nå er at rom skal beskrives etter den bruken de har ved salgstidspunktet.

Bruker man kjelleren som kjellerstue, skal dette listes som P-rom og deretter skal det opplyses om hvorvidt rommet oppfyller dagens krav iht denne typen rom.

reglene for lys, luft, størrelse på vinduer osv har blitt endret utallige ganger siden 1946, og det er byggeåret på boligen som avgjør om det er lovlig eller ikke.

Har du kjøpt bolig fra 80 tallet med kjeller, m små vinduer, lite lys osv så var dette lov på det tidspunktet og kan settes som P- rom med info om at det ikke fyller dagens krav. Skjønner ?

Selger er ikke ansvarlig for at reglene er endret siden byggeåret, med mindre de har gjort endringer i etterkant som ikke har oppfylt de nye kravene.

[Anonym bruker]

Zebra, jeg vil nok ikke heve kjøpet glad i huset og vi har pusset opp. Men bekymrer meg hvis huset har mindre primærrom enn oppgitt. Mye pga fremtidig salg. men også at det da er ulovlig å bruke kjellerstuen.

 

Hvsi jeg vil oppnå noe så må det vel evt å være å få selger til å dekke kostnadene ved å bytte ut vinduet og arbeidet rundt det slik at det blir godkjent p-rom. Det koster rundt 20-30.000kr har jeg funnet ut.

Har en bekjent som kjøpte hus hvor de oppdaget at kjelleren ikke var godkjent selvom det sto i prospektet, de fikk dette dekket.

Det var sånn jeg ble oppmerksom på at kjelleren muligens ikke er lovlig.... For de hadde større vinduer enn oss....

 

Så det er ikke for å "ta" selger og melke han for penger, men hvis det er feil så vil jeg at det skal rettes opp, og det er ikke riktig at vi evt må dekke dette er det vel?

[Anonym bruker]

kan det være oppgitt som p-rom fordi kjelleren har egen utgang tro???

[Anonym bruker]

Christiane, takk for oppklaring

Huset er fra midten av 80 tallet ja. Det jeg leser i siste utgaven av hus&bolig (herregud, slutt på lese Elle og Costume gitt;) er at nettop det at byggeforeskriftene har forandret seg de siste årene og at på 80 tallet var det mange som bygget i god tro som det heter uten å være klar over hva som var søknadspliktig. Det var vanlig å bygge kjellere med full takhøyde, men at det ikke var vanlig å søke om bruksendring.

 

Men det jeg lurer da på er at når disse kjellerene ikke fyller gjeldene forskrifter, skal man ikke da oppgi dette i prospektet? At det er kjellerstue, men ikke er godkjent P-rom? For i vårt prospekt og egenerklæring så står det ingenting om at dette kjellerrommet ikke er godkjent etter dagens standard. det blir ikke kalt innredet rom, det står oppført som kjellerstue og P-rom.

 

For skal det telle i total kvm da?

for jeg tenker at det ikke skal stå at det er 170 primærrom. men heller 170 - ca 30 kvm (kjellerstue) = 140 p-rom kvm og 170 kvm bruksareale.?

 

Beklager hvis det var surrete skrevet, men håper du skjønner hva jeg mener? :=)

[Anonym bruker]

#18, ja kanskje det? Men kjellerstuen deler ikke dør med hobbyrommet hvor utgangen er. må inn i trapperommet og så inn i hobbyrommet får å nå den døren....

 

U.etg står beskrevet slik i prospektet:

 

Kjeller:

Gang/trapp, hobbyrom med utgang have, vaskerom, kjellerstue, dusjbad, badstu.

 

Arealfordelingen:

U. etasje:

BTA 73 , BRA 63, P-rom 63 kvm. Ingen sekundærrom

[♣ Christiane ♣]

Christiane, takk for oppklaring Huset er fra midten av 80 tallet ja. Det jeg leser i siste utgaven av hus&bolig (herregud, slutt på lese Elle og Costume gitt;) er at nettop det at byggeforeskriftene har forandret seg de siste årene og at på 80 tallet var det mange som bygget i god tro som det heter uten å være klar over hva som var søknadspliktig. Det var vanlig å bygge kjellere med full takhøyde, men at det ikke var vanlig å søke om bruksendring. Men det jeg lurer da på er at når disse kjellerene ikke fyller gjeldene forskrifter, skal man ikke da oppgi dette i prospektet? At det er kjellerstue, men ikke er godkjent P-rom? For i vårt prospekt og egenerklæring så står det ingenting om at dette kjellerrommet ikke er godkjent etter dagens standard. det blir ikke kalt innredet rom, det står oppført som kjellerstue og P-rom. For skal det telle i total kvm da? for jeg tenker at det ikke skal stå at det er 170 primærrom. men heller 170 - ca 30 kvm (kjellerstue) = 140 p-rom kvm og 170 kvm bruksareale.? Beklager hvis det var surrete skrevet, men håper du skjønner hva jeg mener? :=)

Dette var slett ikke surrete. :-)

Jo: det skulle stått i prospektet at kjellerstuen ikke er godkjent som dette etter dagens regler.

Det kan likevel oppgis som p-rom, men type feil/mangel skal oppgis i tillegg slik at en kjøper kan ta høyde for eventuelle påkostninger i budet.

Dersom megler/taksmann har gjort en dårlig jobb og ikke informert kan du selvfølgelig ta det videre slik du har beskrevt med utskiftning av vinduer. Er det tegnet eierskifteforsikring ville jeg gått direkte på selskapet, er det ikke forsikret må klage stiles til selger og megler som får ta dette seg i mellom.

De fleste større meglerfirmaer har egen juridisk avdeling for slike ting. Vi er fullstendig klar over at det er en jungel av paragrafer og lover iht bygging som ikke engang den stødigste takstmannen klarer å forholde seg til. Meglere har ingen opplæring i byggningstekniske finesser da dette ville krevd ingeniørutdannelse i tillegg.

Kommunene selv skjønner jo ikke hva de har holdt på med heller.

[TobiasFeb08+JulieOkt12]

Forrige prosjektet vi hadde var et hus fra 70-tallet. Her gjorde vi om på kjellerrommene slik at de ble P-rom. I to av rommene som skulle bli soverom, måtte vi sette inn nye vinduer slik at de ble godkjent i henhold til dagens krav om rømningsvei, men det hadde med at de skulle kunne oppgis som soverom å gjøre, og ikke arealet. Men kjellerstue, vaskerom/bad og do trengte vi ikke gjøre noe med i så måte. Bruttoarealet er det samme, bare en del boder/oppbevaringsrom som ble gjort om til beboelsesrom, og vips hadde vi 60 eksta kvadrat P-rom....

 

Tror kanske du med godkjenning og tenker litt på kravene til utleiedel? Og om den er godkjent av kommunen. For det er det strengere krav på.... Om man har en ikke godkjent utleiedel i et gammelt hus, kan det bli veldig dyrt å få den godkjent i henhold til dagens standard....

[Anonym bruker]

Så det jeg trenger å gjøre nå er å kontakte kommunen og finne ut hva kjeller/uetg står registrert som? Og så evt ta det videre?

 

Hadde vi visst at kjellerstuen ikke var p-rom og dermed ulovlig å bruke så er det jo ikke sikkert at vi hadde kjøpt huset. For en merkostnad på ca 30.000kr (eller mer grøss og gru) er ikke noe vi kan hoste opp uten videre. Og jeg liker ikke tanken på at vi evt ved videre salg skal "tape" kvm og muligens penger.

 

Jeg kom på nå at jeg kjenner 2 arkitekter, skal høre litt med de også rundt dette.

 

Jeg har nå lest hele prospektet nøye, det står ikke nevt noe sted annet enn at hele uetg er p-rom og at det ikke er noe sekundærrom. Finner plutselig ikke rapporten til takstmannen, skal få mannen min til å lete.

[Anonym bruker]

Tobias....

Jepp, det er den problemstillingen jeg føler vi har. Fordi jeg kunne ettervhert tenkt meg å lage ett stor soverom til meg og mannen her nede. Og det er kun lov hvis det er p-rom.

Og med så lite vindu er det jo ulovlig ikke sant? Og hvis vi ved kjøp ikke har blitt informert om at det ikke er godkjent så er jo det en mangel ved boligen?

 

fordi jeg vet at huset vil alltid være 170kvm totalt, men jeg er uenig at det er 170kvm p-rom. Og det er jo gjerne primærrom, altså rom folk kan bo i, kjøpere ser på med tanke på kvm.

[Anonym bruker]

Tror ikke dere kommer noen vei med saken om det koster bare ca 30.000,- å få det utbedret. For det første var det ganske enkelt å se vindusstørrelsen ved visning og for det andre tror jeg ikke "småting" som noe til 30.000,- er i denne sammenhengen, regnes som vesentlig.

Snakk med en advokat, men ikke vær for skråsikker på at dere har en god sak.