nå er det min tur til å stille et "tror dere jeg får lån" spørsmål.

[Anonym bruker]

Jeg er 23år, og har et barn på 1,5år som jeg er alene med. Jeg har funnet et rekkehus i veldig barnevennlige omgivelser, bhg likeved og i nærheten av jobben. Det ligger til 1,39mill. 3400 i fellesutgifter per mnd.

 

Jeg har 300 i egenkapital per dagsdato, og kan dermed skyte inn 20% av kjøpssummen på dagen. Om 2,5år kommer jeg til å få 600 000, som jeg selvfølgelig kommer til å betale rett inn på lånet.

 

Jeg har 270 000 i årslønn. Og jeg har 12 000 i "div inntekter" (OS 5000, barnetrygd, bidrag og barnetilsyn) Alt dette kommer jeg jo til å beholde frem til jeg får utbetalt de 600 000.

 

 

Jeg har ikke bil og store unormale utgifter. heller Bhg 1500

Tlf/internett/tv 700

Busskort 600

Strøm 1000

Mat 3000

Diverse 2000(klær, medisiner om det trengs, dill dall)

 

Altså ca 9000 i utgifter per mnd.

 

For å vise at jeg har vilje og mulighet til å betjene et lån har jeg spart 8000kr i mnd, siste 3mnd.

 

Så er spørsmålet da, tror dere jeg får et lån på 1,1mill?

[Anonym bruker]

Må bare si at jeg synes du er veldig flink altså At du ikke sløser med pengene dine og viser evne til å spare et så stort fast beløp per mnd, tror jeg trekker deg høyt opp på listen:)

 

Når vi kjøpte halvparten av en tomannsbolig til 3,6 mill så måtte vi ha 25% av kjøpesummen i egenkapital. Så utifra det så tror jeg nesten du garantert vil få lån! Du får jo 600.000 som du skyter inn så ingen problem tror jeg! + du har 20% egenkapital fra før:)

 

Men jeg jobber ikke i bank da:)

[Gjest Mylian&A.V+2til:-))]

Ja det vil jeg tro du får.

[Anonym bruker]

Du skulle ha gode kort på hånden, om du har "personlig tillit" (les: ingen kredittanmerkninger eller dårlig rykte) i banken. Hadde lånebehovet vært 300 000 lavere, hadde jeg sagt minst 99,5 % sikkert JA i et slikt tilfelle, om banken hadde penger "ledige" for husutlån og ikke "enda bedre kunder" på kunder.

 

Et lån som ditt vil koste ca 10 000 med dagens rente "på normale" avdragsvilkår, og kan koste oppmot ca 15 000 om renten øker med 4 %. Overbeviser du banken om at du KAN greie det, og at inntektene dine sannsynligvis vil være stabile/økende de neste 5-10 årene, skulle du stå LANGT FREMME i lånekøen. Og er de midlene som kommer inn om 2,5 år SIKRE penger, du må bare VENTE på dem (i motsetning til mer eller mindre sannsynlige penger) kan du fremdeles regne deg som 99,5 % sikker om du presenterer din lånesøknad på rette måten (om banken HAR ledige penger og ikke ENDA BEDRE kunder foran deg i køen, selvsagt).

 

Du har bevist spareevne, du har bevist evne til å budsjettere (selv om du godt kan detaljere og begrunne dette bedre enn du gjør nå i en lånesøknad) du vil få "tilstrekkelig" EK (les minst 40 % av kjøpssum) i løpet av kort tid (dette må du bevise AT vil skje for banken!), du har personlig tillit i banken (det er en absolutt forutsetning). Kan du i tillegg "bevise" på en troverdig måte tilbakebetalingsevne for 15000 kr (gjennom budsjettet) og er budsjettinntektene troverdige på lang sikt, burde du ligge i klasse A hos banken. Men selvsagt vil kunder i klasse A+ komme foran... Og selvsagt kan en bank gå tom for penger til husutlån (det er ikke din feil, da går du til neste bank). For en A-kunde er ikke spørsmålet OM man får lån, men til hvilken pris (rente) man får lån! Så sant banken HAR midler å låne ut til andre enn A+-kunder, som ALLTID har førsteprioritet ved "pengemangel".

[Anonym bruker]

Takk for svar du over, virker som om du gjerne jobber med slikt?

Jeg ser for meg at jeg muligens han ha lånet avdragsfritt frem til jeg får de 600000, men jeg har kan selvfølgelig også betale lån+avdrag.

 

Jeg regner med å stige i lønn, kanskje allerede i august. Jeg VET at jeg kan klare det, og skulle det bli kriise en mnd (noe jeg tviler på), så har jeg foreldre som gledelig hjelper meg.

 

Jeg har bare så himla lyst på dette bostedet, og ser for meg at vi kommer til å stortrives, både meg og småen. og best av alt- den er helt, helt strøken!

 

HI-

[Anonym bruker]

Ja det tror jeg.

 

Vi har foresten 1,2 mill i lån som førstehjemslån med en rente på 3,5% akkurat nå. Vi har 20 års nedbetaling(17,5 år igjen) og Innenfor 75% av kjøpesummen. Vi betaler 8500 kr i mnd i renter OG avdrag på lånet.

[Anonym bruker]

Det at du får 600 000kr om noen år gjør det nok dessverre ikke lettere å få lån, men fortsett som nå med å spare og følg budsjettet ditt, så er det mye større sannsynlighet enn om du ikke gjør det.

[Gjest]

Du får nok lån og hvis du ikke får nok bør du sjekke om kommunen kan tilby deg topplån fra husbanken :-) Lykke til!

[Anonym bruker]

Noen ord og råd fra meg (15:55) igjen, HI:

 

Ja, jeg er lærer i bedriftsøkonomi, har tidligere arbeidet på regnskaps-/rådgivingskontor og er vant til å "bearbeide"/bistå i forberedelsen av lånesøknader for bedrifter (og har håndtert noen for privatpersoner også...), så jeg vet en hel del om vordan en bank tenker og hvordan en god lånesøknad skal være. (Kanskje derfor vi selv, uten problemer, fikk gjennom en lånesøknad for egen bolig i en bank som (ifølge ryktet) ALDRI gav boliglån utenfor egen kommune nå. Og vi handlet utenfor bankens kommune, men banken kunne tilby vilkår som passet oss (bl a lav rente...))

 

Jeg vil foreslå at du søker to lån:

Lån 1 (1. prioritetslån på bankspråket) som et fastrentelån UTEN avdragsfrihet (det gir tillit i banken!) med profil "serielån" (det gir ofte også stor tillit, for det viser innsatsvilje for å bli kvitt gjelden fra dag 1, men det er HARDT i starten) med avdrag på 4000 kr/mnd og med sluttutbetaling etter 12 ½ år (da bruker du resten av det du sier du får utbetalt etter 2 ½ år, og som inntil da har stått og «godgjort» seg på sparekonto med LANG bindingstid og HØY rente til å «gjøre opp» lånet. Så beholder du rentene på sparekontoen som en ekstra bonus....) Dette lånet bør være på 800000 kr. For et slikt fastrentelån vil du i dag betale ca: (jeg forutsetter de vilkårene jeg mener en A-rentekunde bør få uten problemer i dag hva gjelder rente, du kan kanskje budsjettere renten LITT høyere (legg på 250 kr/mnd i renteutgifter f eks), for å vise at du er HELT realistisk rentesyn i forhold til banken).

 

År 1:

Månedlige avdrag på kr 4000, månedlig rente på 4500 (husk at ¼ av rentebeløpet betaler staten i form av redusert skatt når du budsjetterer, så husk å budsjetteren med drøyt en 1000-lapp lavere i skatt pr mnd enn du har i dag).

År 2:

Månedlig avdrag på kr 4000, månedlig rente på 4250

År 3

Månedlig avdrag på kr 4000, månedlig rente på 4000

År 4

Månedlid avdrag på kr 4000, månedlig rente på 3750

År 5

Månedlig avdrag på kr 4000, månedlig rente på 3500

År 6

Månedlige avdrag på kr 4000, månedlig rente på 3250

osv:

 

Lån 2 (2. prioritetslån på bankspråket) søker du som et avdragsfritt lån med full tilbakebetaling om 3 år (så er du sikker på at midlene du forventer etter 2 ½ år er på plass, selv om de blir litt forsinket, får du dem før kan du jo bare sette dem inn på høyrentekonto så lenge). Dette lånet bør være på kr 325 000. Dette lånet kan du gjerne søke på flytende rente (eller fast om du føler det tryggere)

Pr måned kan du her budsjettere med rente på 1 700 om du velger flytende rente (da bør du samtidig lage et worst-case budsjett hvor du regner det dobbelte), eller kr 2 000 som fast rente (da kan du glemme worst-case).

 

Resultatet av en slik finansiering blir en tung start, med 3 tunge år i starten (selv om de blir LITT lettere år for år), så en betydelig lette (utgiftene reduseres med renter på lån 2, som da opphører, noe som gir 1700-2000 kr/mnd lavere utbetalinger). Allerede etter 5 år er bankkostnadene redusert fra 10500 kr til 7 250 kr pr mnd (altså omtrent det du hittil har hatt som sparebeløp). Og allerede etter 12 ½ år sitter du med gjeldfri bolig! Ikke mange klarer det! DA får du igjen for den tunge starten, da! Og husk: Med fastrentelån får du INGEN renteoverraskelser, derfor behøver du ikke overbevise banken om «hva vil skje om renta går opp 5 %?». For det GJØR den bare ikke!

 

En lånesøknad vedlagt et (detaljert og begrunnet!) budsjett som beviser at du kan håndtere disse beløpene, samt dokumentasjon for at lån 2 KAN betales tilbake om 3 år burde stå sterkt i en bank i bank hvor du har personlig tillit. Og husk: Med en slik oppdeling kan du,om banken sier JA til lån 1, men NEI til lån 2 pga risikoen (sier banken nei til lån 1 er jeg meget forbauset, det tyder enten på dårlig "personlig tillit" eller "pengemangel" i banken) gjerne søke lån 2 et annet sted som er villig til å ta litt høyere risiko enn din (i tilfelle forsiktige) bank (en annen bank (ofte forretningsbank, som er villig til å ta mer risiko enn sparebanker) et forsikringsselskap, en finansieringsmegler . Da må du kanskje betale noe mer rente for lånet (200-500 kr/mnd), men det burde være en kurant sak, så lenge banken har sagt JA til lån 1, og du kan vedlegge dokumentasjon for dette når du søker lån 2.

 

Når du setter opp budsjettet bør du ta utgangspunkt i SIFOs tall (se www.sifo.no) og korrigere for dine behov. Alle korrigeringer som du gjør, opp såvel som ned, er det viktig at du begrunner behovet for.

 

En slik finansieringsplan som det jeg her skisserer tror jeg at de fleste banker vil anse som en "sunn og vel gjennomtenkt" finansieringsplan (og denne KLARER du, med den spareviljen du hittil har vist, om de tallene du ellers har oppgitt er rette). Og DEN VURDERINGEN vil styrke lånesøknaden din grundig! Overbevis, gjennom budsjettet, om at du KAN håndtere slike lån og du vil (forutsatt personlig tillit, som er alfa og omega) ha A-status i banken!

 

Lånesøknaden bør du sette opp skriftlig som et forretningsbrev («ordentlighet» her er svært viktig). Et eksempel på «hovedtekst» i en slik søknad kan være:

 

«Med dette søker jeg lån i samsvar med vedlagte finansieringsplan (vedlegg1) for kjøp av eiendommen (gateadresse, evt gnr/bnr) i .... kommune, mot 1. og 2. prioritets pant i denne eiendommen. Eiendommen har pt felleskostnader på kr ....../mnd.

 

Lån 1 søkes som 1. prioritets pantelån med 12 ½ års løpetid, på fastrentevilkår gjeldende for hele lånes løpetid, med seriell nedbetaling og månedlige avdrag på kr ...... og sluttutbetaling etter 12 ½ år.

 

Lån 2 søkes som 2. prioritets pantelån på med fast (flytende) rente, med avdragsfrihet i løpetiden og full tilbakebetaling etter 36 måneder Midler til tilbakebetaling vil bli skaffet til veie ved (forklaring begrunnelse for beløpet som vil være tilgjengelig om 2 ½ år).

 

Det henvises til budsjett (vedlegg 2) hva gjelder tilbakebetalingsevne. Budsjettet er i hovedtrekk satt opp etter SIFOs normtall, og avvik fra disse er begrunnet i vedlegg 3.

 

For nærmere opplysninger som banken måtte ønske i forbindelse med vurderingen av lånet står jeg når som helst til disposisjon. Jeg kan kontaktes på tlf ...... eller pr e-post på adresse.......

 

Jeg imøteser en snarlig, og forhåpentligvis positiv, vurdering av min lånesøknad.»

 

 

FINANSIERINGSPLAN (vedlegg 1)

Forventet kjøpesum for (adressse) kr 1 390 000

Forventedede kjøps- og finansieringsomkostninger kr 45 000

Totalt finansieringsbehov kr 1 435 000

 

Planlagt finansering:

Første prioritets pantelån, løpetid 12 ½ år kr 800 000

Annen prioritets pantelån, løpetid 3 år kr 325 000

Egenkapital kr 310 000

Total planlagt finansiering: kr 1 435 000

 

 

En slik lånesøknad, med tilsvarende «standard» og «ordentlighet» på vedleggene setter saksbehandler i «mest velvillige modus» når han begynner å arbeide med lånesøknaden din. Du har servert ham alt slik HAN/HUN vil ha det og gjort HANS/HENNES arbeid lettest mulig. Slike søknader er MYE hyggeligere å behandle enn en kunde som «ramler inn» med hodet fullt av «løse og ustrukturerte planer».

 

Men du leverer selvsagt lånesøknaden personlig. Du skal jo helst ha personlig forhold til banken og ha saksbehandler som «din mann/kvinne» i banken, som taler «din sak» i felles vurderinger. Det får du ikke uten å møte saksbehandler personlig, og «bevise» for han/henne at du er en omgjengelig og fornuftig person som saksbehandler får LYST til å bistå!

 

Og husk: Banken LEVER av utlån, så den vil gjerne ha deg som kunde i utgangspunktet. Du må "bare" bevise at du sannsynligvis vil bli en "lønnsom kunde" for banken. Stikkord da: Personlig tillit i banken, sikkerhet, sunn finansiering, tilbakebetalingsevne, tilbakebetalingsvilje og, ikke minst: En "ordentlig" søknad som presenterer det jeg nettopp nevnte på en best mulig måte!

 

Lykke til! Du har som sagt gode kort på hånden! Spill dem rett, og jeg er så sikker som det er mulig å være uten å ha «gransket deg» økonomisk på at lånet går i boks!

 

[Anonym bruker]

Nok en kommentar fra meg (15:55):

 

Når det gjelder budsjettet ville jeg satt opp dette måned for måned for årene 2009 (f eks fra og med august), 2010, 2011 og 2012. I tillegg ville jeg lagd sammendragsbudsjett for året for 2009 (august-desember), 2010, 2011, 2012, 2015 og 2020 (jada, de siste er «med stor forbehold om feil», men det at du har TENKT GJENNOM TING på så lang sikt gjør dem høyst verdifulle å legge med likevel!). Du behøver IKKE å tenke prisstigning i budsjettene, bare hold deg til «dagens kroneverdi» og skriv at «alle budsjetter er i 2009-kroner».

 

Postene du bør ha med i budsjettet er:

 

Brutto lønnsinntekt

Overgangsstønad

Barnetrygd

Anre inntekter

SUM INNTEKTER

 

Skatt

Barnehage

Fellesutgifter bolig

Renter lån 1

Avdrag lån 1

Renter lån 2

Lys og varme

Husholdning

Telefon/bredbånd

TV

Blader/bøker/aviser

Klær og sko

Reparasjoner/nyanskaffelser hjem

Gaver, selskapligheter

Transportkostnader

Feriekostnader

Personlige utgifte

Diverse

SUM UTGIFTER

 

MÅNEDENS OVER-/UNDERSKUDD

 

Postene bør ikke være KOPI fra måned til måned, men gjennomtenkt for hver eneste måned. Skattetrekk er jo f eks 0 i juni/juli måned, og halvparten i desember. Barnehageutgift har du vel ikke i juli? Ferie har du bare en gang eller to pr år. Osv. En del arbeid å lage et slikt budsjett, men utrolig overbevisende for en bank at du tenker så detaljert. Så lenge tallene bare er realistiske, og du har argumentert for holdbarheten i tall som virker lave/høye sett i forhold til SIFOs tall.

 

At en måned går i underskudd har INGEN betydning. Men dersom du i et samlebudsjett får ÅRETS UNDERSKUDD har du et seriøst problem.....

 

At summen av alle månedstall i månedsbudsjettet må være NØYAKTIG overensstemmende med tallene i årsbudsjettet trenger jeg vel ikke nevne. Bommer du her har du gjort det HELT store. DA er det lite seriøsitet forbundet med deg i banken etterpå!