Avslag på mellomfinansering, må vente på salg av bolig. Men hvordan

[Anonym bruker]

Fik avslag på mellomfinansering, så gøy !

 

Så nå må jeg vente på huset blir solgt før jeg kan gi bud på ny bolig.

 

Men er det nok å signere salgskontrakten på huset før banken kan

vurdere å gi meg lån til ny bolig. Eller vil banken vente til hele salgssummen er på konto ?

 

Må jeg tenke på å leie en leilighet i en periode eller ?

[Anonym bruker]

Når banken sier nei til mellomfinansiering må du nok vente til pengene står på konto før banken formelt sett kan behandle søknad om nytt lån. Men det forhindrer ikke at du kan få et muntlig løfte om at lån vil bli innvilget (forutsatt slik og slik....) dersom du kommer med en signert kjøpekontrakt og bekreftelse fra megler. Det betyr at du må nok være innstilt på å leie en kortere perioden - fra du flytter ut av nåværende bolig for at denne skal overtas av kjøper til du selv får flytte inn i "ny" bolig. (Som du jo ikke engang kan KJØPE før du først har flyttet ut, så fått penger på konto, så fått nytt lån, så gitt inn bud, så fått aksept for bud).

 

Du er ellers i "godt" selskap når det gjelder avslag på mellomfinansiering. Dette er LAVT prioritert i bankene nå. Akkurat nå vil banken gjerne ha sikkerhet for at du har egenkapital i form av PENGER (ikke en "mer eller mindre" selgelig bolig). Banken godtar idag rett og slett ikke verdien av en bolig før denne er gjort om i penger - og betalt - som egenkapital i dag.

[Hyacinth Bucket]

Hos oss trenger du ikke ha penger på konto. De holder med en signert kjøpekontrakt.

[Himmel og hav]

Du kan også velge å selge boligen din med lang overtakelsestid. Da har du noen måneder på deg til å kjøpe nytt og flytte. Ulempen ved det er selvfølgelig at du mister potensielle kjøpere som har det travelt med å komme i hus.

[Anonym bruker]

Men selvom jeg har signert salgsavtale på den boligen jeg skal selge, så hjelper vel ikke det før hele salgssummen er på konto ?

 

Fordi når jeg signerer på en kjøpsavtale på ny bolig så må jeg vel ut med 10% når kontrakten signeres. Selvom resten ikke må betales før overtakelse. Så må vel banken gå med på en slags mellomfinansering ?

 

Skal jeg kansje prøve igjen når jeg har funnet en kjøper til denne boligen ?

 

Ikke så gøy å få Nei igjen

 

Men etter salg så har jeg ca. 500-600.000 i egenkapital. Det bør vel holde til å kjøpe noe til 1.700.000

[Anonym bruker]

Ja, du må (om du ikke tar forbehold om at hele kjøpesummen skal betales ved overtagelse i budet ditt, men da er risikoen stor for at budet vrakes) ut med 10 % i "håndpenger" den dagen du signerer en kjøpekontrakt. Og disse pengene må du ha for hånd - I PENGER. Derfor vil det sannsynligvis ikke hjelpe deg OM du finner en bank som aksepterer å gi lån på bakgrunn av "signert kontrakt".

 

Vil anbefale deg heller å søke lån når du har funnet en kjøper til den boligen du har, fått signert salgsavtale og fått oppgjør (noe som i praksis vil si "har flyttet ut"). Men DA er det ingen grunn til å vente, så søknaden bør ligge ferdigskrevet.

 

Så ellers at du ble anbefalt å selge med "lang overtagelsestid". Dette vil sannsynligvis ikke hjelpe deg. Riktignok går det da lengre tid før du må flytte ut av boligen, men det går også tilsvarende lengre tid før du får oppgjør. Og så er du like langt.

 

I utgangspunktet gir banken deg kurant lån for 60 % av kjøpesummen, forutsatt følgende:

1) Kjøpesummen blir vurdert av banken som "fornuftig kjøpspris" for leiligheten.

2) Banken mener du har inntekt høy nok og stabil nok til å klare renter/avdrag (her blir det opp til deg å overbevise banken - en lånesøknad hvor et troverdig budsjett som viser at du "går rundt" følger med er alltid tillitsvekkende for en bankfunksjonær. Hva et slikt lån vil koste pr mnd i renter/avdrag kan du få en bankfunksjonær til å hjelpe deg med å regne ut allerede i dag).

3) Banken er tilfreds med betalingshistorikken din, og

4) Banken har ledig kapital å låne ut (dette er ikke noe du kan påvirke - det bare forklarer hvorfor noen får nei på lånesøknader som ellers er helt OK - og i slike tilfeller er det bare å håpe at en annen bank har ledig kapital).

 

Med kjøpesum på 1,7 millioner vil 60 % lån si ca 1 000 000,

De aller fleste banker er villig til å vurdere et større lån (i ditt tilfelle 150 000 - 200 000 mer), men da blir du en økt risiko for banken, slik at vurderingen av punkt 1) - 3) blir (en god del) strengere, og renten minst 0,5 - 1 % høyere, dersom du passerer nåløyet. Nåløyet var ikke så vanskelig å passere før finanskrisen,men nå ser bankene stort sett annerledes på saken.

 

Dersom du kan tilby banken noe tilleggsikkerhet utover pant i leilighet/aksje, vil du stå betydelig sterkere i vurderingen om du får lån større enn 60 %, men høyere rente får du nok uansett, fordi risikoen for banken er økt. Og du skal fremdeles overbevise banken om pkt 2)!

[Anonym bruker]

Det var svaret jeg fryktet ja.

 

Stakkars barna mine, samlivsbrudd og mamma må først flytte med de til en leid leilighet i nabo kommunen (lite ledig her) og krysse fingrene for at vi faktiskt får leid noe innen utflyttningsdato.

 

For så å se om vi får kjøpt noe i gamle kommunen og flytte tilbake.

 

 

[Anonym bruker]

Ja, livet er dessverre noen ganger hardt. Men du vet, en bank tenker økonomi, ikke samfunnshjelp....

 

Det jeg derimot vil foreslå at du gjør, er å forhøre deg med kommunen (ofte helse- og sosialetaten, men kan også være teknisk etat) om kommunen har noen utbyggingsprosjekter i samarbeid med husbanken (det er ofte et privat byggeselskap som står fram utad, men kommune/husbank er viktige "partnere" - viktigste faktisk) som kan være aktuelle for deg. I et slikt tilfelle kan du for det første få (minst) 80 % av kjøpesummen som (gunstig) lån med lang løpetid og relativt lav og langsiktig fastrente gjennom gjennom Husbanken, og for det andre få kommunen til å garantere for forskuddet (slik at Husbanken kan gi "egenkapital-lån" for (normalt) 50 % av restbeløpet mot pant i den boligen du har i dag, mot oppgjør den dagen boligen blir solgt). I så tilfelle har du jo tilstrekkelig til håndpenger - men får tilsvarende mindre (ny) egenkapital den dagen boligen din selges.

 

De to avgjørende forhold er altså

1) om det finnes slike prosjekter på gang hos dere (de er ofte "kamuflert" som helt vanlige prosjekter utad, men kan kjennes igjen ved at de har lån i Husbanken) og

2) om du kommer inn i en gruppe som kommunen har prioritert mht garantistillelse i forhold til Husbanken (vil tro du stiller ganske sterkt i så måte....)

 

Eneste krav som settes for å få aksept for lån (utenom pant i boligen) er at du har inntekt nok til å betale renter og avdrag på lånet. DET er da ikke noe urimelig krav....

 

Mitt råd er: Forhør deg hos kommune eller utbyggere. Du har ingenting å tape, og alt å vinne.

[Anonym bruker]

For å gi deg en idé om hvordan et slik prosjekt jeg nevnte i foregående innlegg "tar seg ut" utad, tar jeg et eksempel fra en kommune i mitt eget hjemfylke:

 

http://prosjekter.a-utvik.no/mainpage.aspx?id=36

 

Bodde du i denne kommunen ville ditt tilfelle vært helt kurant, så lenge du kunne bevise evne og vilje til å kunne betale renter og avdrag.

 

De fleste litt større kommuner har tilsvarende prosjekter for det kommunen kaller "prioriterte grupper på boligmarkedet".

[Hyacinth Bucket]

Bankene opererer jo forskjellig, men jeg kan fortelle hvordan vi gør det hos oss og i de 2 andre bankene jeg har jobbet i.

 

Dersom du har en signert kjøpekontrakt for din egen bolig har du sikret penger innen ca. 6 mnd. (3-6 mnd er vanlig overtagelsestid) Kjøperen av din bolig har da også betalt inn 10% til megler. Banken trenger da en inneståelseserklæring på pengene fra megler. På denne måten kan du få innvilget mellomfinansiering.

 

Banken har da fortsatt pant i din gamle bolig, og din eks må signere som realkausjonist. Banken tar også pant i din nye bolig slik at banken har sikkerhet nok for total lånesum dersom ting skulle skjære seg helt. Ved tilfeller hvor ekser ikke vil signere som realkausjonister for hverandre stiller ofte foreldre ellerbesteforeldre opp. En realkausjonist betyr at de stiller med sikkerhet i eiendom - ikke kroner og øre. Man blir slettet som realkausjonist når oppgjøret for salg av gammel bolig er i havn.

 

Selvfølgelig regner man jo på om du klarer å betjene lånene dine i mellomfinansieringsperioden og mange løser det ved å ha avdragsfrihet på det ene lånet. I vår bank har vi også som policy å hjelpe begge parter ved samlivsbrudd - dersom begge var kunder før bruddet vel og merke.

 

Ting er ikke helt svart. Spør banken din rett ut hva som skal til for å få til dette.

 

Lykke til!